Každý mesiac doplácam — a predsa mi rastie majetok. Ako?
Vzal som 4 živé inzeráty z nehnuteľnosti.sk — Ružinov, Slnečnice, Nuppu a Palisády — a každý prepočítal cez Rendivo. Cashflow je záporný u všetkých štyroch. Napriek tomu ti každý mesiac pribúda majetok. Vysvetlenie je v tom, ako funguje hypotéka.
Pravidlá: vklad 20 %, hypotéka 30 rokov, sadzba 3,89 %. Čistý nájom je suma, ktorá ti príde na účet od nájomníka. Energie si nájomník platí sám priamo — tebou neprechádzajú.
Cashflow je pred daňou z príjmu. Daň (19 % zo základu) reálne platiť musíš — zhorší cashflow o ďalších cca 70–110 €/mes. Disclaimer na konci.
Prečo ti rastie majetok, aj keď doplácaš
Každá splátka hypotéky sa skladá z dvoch častí: úrok (náklad, peniaze sú preč navždy) a splácanie istiny (tá časť ti zostáva — stáva sa tvojím vlastným kapitálom v byte).
Cashflow hovorí len o tom, koľko hotovosti ti každý mesiac chýba alebo zostáva. Ale vplyv na tvoj majetok zahŕňa aj istinu, ktorú splácaš.
nájom−splátka=cashflow
nájom−len úrok=rast majetku
Príklad: splátka 856 € sa skladá z ~589 € úroku a ~267 € istiny (v 1. mesiaci). Priemerná istina za 30 rokov je 504 €/mes. Tieto peniaze ti nezmizli — sú tvoje.
Na začiatku hypotéky ide väčšina splátky do úrokov. V čase sa to obracia. Preto používame priemerné splácanie istiny za celých 30 rokov — dáva realistickejší obraz než prvý mesiac.
Byt 1 — Ružinov, Čmelíkova
Čiastočná rekonštrukcia, 7. poschodie, kompletne zariadený. Predaj aj prenájom z tej istej ulice — Čmelíkova v Ružinove.
z toho: splácanie istiny (priem.)+504 € → zostáva ti
Cashflow pred daňou−116 €/mes
Rast majetku+389 €/mes
Z vlastného vrecka
−116 €
cashflow pred daňou / mes
Pribúda k majetku
+389 €
priem. / mes (nájom − úrok)
Najlepší výsledok zo všetkých štyroch. Doplácaš len 116 €/mes — pri 30-ročnej hypotéke ide na úrok priemerne 351 €, zvyšok ide do tvojho majetku. Breakeven nájom je 856 €/mes.
z toho: splácanie istiny (priem.)+615 € → zostáva ti
Cashflow pred daňou−323 €/mes
Rast majetku+292 €/mes
Z vlastného vrecka
−323 €
cashflow pred daňou / mes
Pribúda k majetku
+292 €
priem. / mes (nájom − úrok)
Populárny projekt, slabá investičná matematika. Doplácaš 323 €/mes a rast majetku je najnižší zo všetkých — 6 000 €/m² jednoducho nenájde odraz v nájme 720 €.
Byt 4 — Palisády, Staré Mesto
Kompletná rekonštrukcia 2024, 58 m², Gunduličova, tehlový dom s výťahom. Prémiová adresa — a tomu zodpovedá aj cena.
z toho: splácanie istiny (priem.)+717 € → zostáva ti
Cashflow pred daňou−415 €/mes
Rast majetku+301 €/mes
Z vlastného vrecka
−415 €
cashflow pred daňou / mes
Pribúda k majetku
+301 €
priem. / mes (nájom − úrok)
Najvyšší vklad, najvyšší cashflow mínus. Doplácaš 415 €/mes — ale splácaš aj najviac istiny (717 €/mes). Kto má likviditu, buduje majetok solídnym tempom. Treba to mať premyslené vopred.
Kde si stojíš po mesiaci? — rýchly prehľad
Každý mesiac sa ťa vlastne pýtajú dve otázky: koľko doplácam? a o koľko mi narástol majetok? Tu sú odpovede pre všetky štyri byty naraz.
Ružinov, Čmelíkova najlepší
Cena bytu227 000 €
Nájom, čo dostaneš740 €/mes
Splátka hypotéky856 €/mes
Doplácaš mesačne−116 €
Rastie ti majetok o+389 €
Slnečnice, Petržalka
Cena bytu270 000 €
Nájom, čo dostaneš720 €/mes
Splátka hypotéky1 018 €/mes
Doplácaš mesačne−298 €
Rastie ti majetok o+302 €
Nuppu, Ružinov
Cena bytu276 690 €
Nájom, čo dostaneš720 €/mes
Splátka hypotéky1 043 €/mes
Doplácaš mesačne−323 €
Rastie ti majetok o+292 €
Palisády, Staré Mesto
Cena bytu322 500 €
Nájom, čo dostaneš800 €/mes
Splátka hypotéky1 215 €/mes
Doplácaš mesačne−415 €
Rastie ti majetok o+301 €
Ružinov je najmenej bolestivý — doplácaš len 116 €/mes a majetok rastie o 389 €/mes. Za cenu jednej večere týždenne si buduje byt.
Novostavby (Slnečnice, Nuppu) sú drahé v porovnaní s tým, čo dostaneš na nájme. Cena za m² je rovnaká ako v centre Bratislavy, ale nájom je tretinový. Doplácaš 300+ €/mes, rast majetku je podobný ako u lacnejšieho bytu.
Palisády: kúpuješ lokalitu, nie cashflow. Kto verí rastu cien v centre Bratislavy a má likviditu na doplácanie, môže to byť správne rozhodnutie. Ale musí byť vedomé.
Rast majetku = nájom mínus priemerný mesačný úrok. Nezahŕňa prípadný rast trhovej hodnoty bytu — ten môže byť kladný aj záporný.
Prepočítaj si vlastný byt
Zadaj cenu, nájom a vklad — kalkulačka ti ukáže cashflow aj rast majetku pre akýkoľvek byt.